大家知道，上周，局姐一整个礼拜都泡在南沙，跑盘跑得飞起。
这也让我发现了几个有意思的，从来没有人说起过的细节——
而这些呢，又是在准确判断一个地区楼市的基本盘时，必须要有所了解的。
如果你正打算买南沙，这些小事，就不可不知了。
首先，我们来说说南沙的空置率。
大家都知道，楼市投资无论经历多少炒客转手，最终总是需要一个稳定的自住群体来接盘。
若是空置率高，意味着流动性差，即使价格上涨，也是有价无市，无法套现。
而对于这片遥远的投资热土，不少人心中的刻板印象就是：
离市区太远，投资需求扎堆，本身的地盘又太大，除了相对成熟的蕉门、金洲一带，其余地方的人气应该十分稀薄，和“*城”没啥两样。
所以，这次在考察南沙各个板块时，我们特地注意了一下目前真实的入住情况。
没想到的是，经过十几年的概念浇灌，现在的南沙，自住客真的多了起来。
晚上7点，万达广场旁的越秀滨海悦城，亮灯率约摸有七八成，作为南沙配套最好，最有人气的地段，滨海悦城的入住率高，倒不令人意外。
越秀滨海悦城沿着进港大道，一路往南沙湾的方向过去，路边5-10年楼龄的刚需盘云集，时代长岛、碧桂园天玺湾的入住率都不差。
时代长岛碧桂园天玺湾比较意外的是，在目前配套不算太好的南沙湾板块，时代南湾这类主打改善的楼盘，入住率竟然也不低，有的楼栋，甚至有八成以上。
时代南湾同板块的星河山海湾和优山悦海，旁边就是4号线地铁口+华师附小，人气虽然不及时代南湾，看上去至少也都有五六成的入住率。
星河山海湾优山悦海除了晚上的亮灯率，这次踩盘，我们也发现，万达已经不再是“南沙人唯一指定逛街地点了”。
新开的南沙城吸引了不少人，区府板块的悠方购物中心，一年前还没几家商户进驻呢，冷冷清清的，没想到这次过去，所有店面都已经填满，露天停车竟然都找不到位置了。
已经被商家填满的悠方购物中心
我们去的时候还不是周末呢。
万达就更没得说了。工作日的晚上，金街上逛吃逛吃的人来人往，哪哪的餐厅吃饭都得等位。
万达金街人流不息交通也在变得拥堵。
下班高峰期在蕉门附近，等转向灯的时间里，周围车流已经排得望不到头。
晚上5点左右蕉门附近车流万达附近的车流跟广州市区已经没啥区别。
晚上7点万达门前车流人气起来了，也有越来越多的购房者真正在考虑长居南沙。
发布踩盘预告后，局姐陆续收到了一些咨询，不少读者开始问起南沙学区房的选择，希望孩子可以在南沙读书，也有深圳读者直言，希望给未来留点“退居”南沙的可能性。
当然，也不是所有的板块和产品，都可以聚拢人气的。
比如金洲的公寓们，就非常惨淡。
星河壹号公馆所在的总部经济区，人气是这样的：
楼下便利店的老板说，开店一年多来，看着多户业主只有两三百户搞了装修（毛坯交房），“其他的都是买来投资的，一直放在那儿，装修的实际也只有四五十户真的住进来了，人不多。”
还有更坑的。
壹号公馆的底商们，应该理解了，什么叫有一种痛，是“业主直租”。
空无一人的底商
业主们的竞争也是很激烈的。
比如，在别人家店门口，贴自己的招租海报；又比如，把别人的招租电话撕了，好似意向租客就更有可能找到自己一样：
然而，即便是壹号公馆大门口，租不出去的铺子，依然租不出去……
对了，这个公寓现在还在卖。嗯，星河山海湾的售楼处，还有它的广告呢。
除了这些南沙生活的“基本面”，还有几个比较大的板块不利因素，需要提醒大家：
第一，地铁4号线的噪音污染。
目前，南沙跟市区的通勤，主要依靠地铁4号线。
但在蕉门金洲一段，4号线是出地面的高架，对沿线楼盘来说，吵，是免不了的。并且，每隔几分钟就来一次，那滋味，非常酸爽。
00:03越秀滨海悦城，真正的地铁上盖
第二，小虎岛石化基地，悬在南沙人民心头的一块病。
根据羊城晚报的报道，小虎岛目前是珠三角规模最大的专业石化码头，这里的液体化学品仓储量已有相当规模，以南中国为重点市场的国内外各大化学公司大部分在此都租有储罐。
我们可以通过卫星地图，看看小虎岛长啥样：
那些个白色的圆圈，就是一个个化学品储罐。
小虎岛离市区有多近呢？
人流最旺盛的万达，离它大约4公里。进港大道以北的众多楼盘，离它都不太远。
这次我们踩的一个盘，越秀东坡，可以说是集齐了多个不利因素。
周边不但遍布高压线，有的户型是一线城中村景观，竟然在样板间的窗外，就可以看到化工基地附近的发电厂。
而且，旁边的山头，按销售的话术，往好了说，是生态资源丰富，环境上佳，算是卖点。
可仔细一看公示信息，那山可是附近村民的祖坟头啊。真不知道有几个人是不介意的。
所以说，不踩盘真不知道坑有多多。
这次踩盘的小事先说这么多啦。
开始，我们会讲讲南沙具体的选筹方法。大家有什么想问的，欢迎留言告诉我。