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国庆期间，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到济南东部核心区域的CBD片区实地探盘。作为全市的商务办公总部和繁华都心，济南CBD区域是高端住宅最聚集的一个片区，也是济南房价最为坚挺的区域。记者走访发现，经过近几年的开发建设，区域内毛坯产品在快速去化，随着9月下旬绿地IFC、中信泰富精装新品的推出，区域价格或将迎来上涨。
部分项目即将清盘，区域产品迎来迭代
济南CBD片区，位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里。CBD的建设初步确定为“一轴、一心、三区”开发格局。发展定位为金融机构主聚集、省级总部企业主营业、高端服务业主发展区，规划建设五座超高层塔楼，分别命名为“山、泉、湖、河、城”。
如今，随着五座超高层的身姿初显，该区域也彻底脱胎换骨，CBD的房价也成为济南最贵的区域之一。目前，CBD内共有绿地IFC、万科大都会、仁恒·公园世纪、招商公园、中信泰富·济南尊、复星国际中心、龙湖天璞、华润·昆仑御等住宅项目。产品也多以改善型住宅为主，面积在—平。
记者实地探访发现，目前龙湖天璞、万科大都会、仁恒·公园世纪项目房源已所剩不多，处于尾盘清房阶段。复星国际中心前三期所剩房源也已不多，预计明年也将推出4期新品，价格也会有所上涨。
招商公园是区域内去化最为缓慢的项目。据了解，招商公园早于万科大都会、仁恒公园世纪等楼盘入市，但是目前二期、三期还剩充足精装房源在售，一期还剩3栋精装住宅未开。据业内人士分析，招商公园销售一般的原因主要集中在两个方面，一是品牌力较弱，相较于万科、龙湖、仁恒、复星、绿地、华润等品牌开发商而言，市民对招商并不熟悉，许多市民都没有听说过该楼盘；而是营销存在较大问题，尤其是营销团队频繁更迭、入市节点选择仓促等。
此外，部分毛坯项目产品也在迭代升级。其中，近期绿地IFC推出了B6地块房源，产品由原来的毛坯升级为精装，均价也从原来2.4万，上涨到如今的2.7—2.8万；同样，中信泰富·济南尊项目一期已售罄，二期主要户型为平方米毛坯住宅，已处于尾房状态，预计10月中旬将推出9栋住宅，全部迭代为精装产品，据置业顾问介绍价格也会上探到3万/平。
业内人士分析，除了CBD内的“刚需盘”华润昆仑御外，未来CBD区域的主要产品，均将迭代升级为精装，根本原因还是在于成本，绿地和中信泰富需要承担CBD五座超高层的两座“山”和“城”，城市配套建设大大摊薄了楼盘利润，要想提升房价，只能进行产品迭代。
国庆期间优惠幅度有限
虽然市场下行，竞争白热化，不少楼盘纷纷降价促销，少则低了一两千，多了可以跌四五千。但在CBD，楼盘价格一直较为坚挺，这同其产品受众客群及其去化节奏有着较大关系。国庆假期期间，CBD各楼盘也推出相应楼盘优惠，但多为常规销售优惠，优惠幅度有限。
记者实地走访发现，复星国际中心推出国庆期间特价房源限时抢，部分房源可以低至2.8万/平左右；万科大都会假期提出，成交即送2万元礼品，额外享受0.5%的专属优惠；绿地则是注册G优会员、3日内签约、三季度专享优惠等多种折扣累加优惠。仁恒·世纪公园推出清盘季的优惠，据置业顾问介绍，因为所剩房源不多，优惠力度并没有太大。
值得一提的是，中信泰富国庆期间针对二期临奥体西路东户房源推出91折的优惠，以一套㎡左右的房源为例，记者核算了一下，均价可低至-20元/㎡，总价较往常优惠约20万，但只针对少量清盘房源。
采光、学校这些问题需要注意
CBD的美好前景毋庸置疑，身处东部核心城区，交通便利，地铁、高端办公、公园、商业配套等，都在提升片区价值。但是区域内很多住宅，容易受到摩天大楼的采光遮挡，尤其是解放路南侧高楼，以及5栋超高写字楼高度，投影时间较长。下面则是CBD的限高图：
（图片来源于网络）
其中，仁恒公园世纪受到解放路南侧高楼影响较大，两个组团都有日照时间不足标准的房源，尤其是西南组团的量比较大；招商公园，西南侧的历下国际金融中心、岚桥项目，对项目采光会有一定影响。万科项目，西组团部分住宅，会在红色超高地块的包围中，但是它的东地块，即西地块的部分产品，采光会好一些。复星国际中心前面是住宅和规划的公园，采光情况较为理想。值得注意的是，CBD内各项目居住公寓的标准比较低，我们通常讲的居住公寓，大寒日日照时间不足2小时，但CBD内是不足1小时。
作为济南的中央商务区，CBD片区的孩子们将来在哪些学校读书？CBD片区内各楼盘在被问到这个问题时，很多时候只能无奈地说——看将来划片了。根据规划，济南CBD片区内没有普通中小学，只有一所国际学校。在CBD的区域。规划有6所中小学，包括2所小学、2所初中、1所九年制学校、1所高中。
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